朝智能化发展的长租房市场,能否解决租房痛点?

一、房租上涨带来的焦虑比房价上涨更明显

中国经济社会发展这几年,“高房价”一直是牵动全民神经的议题。随着今年多地限购政策被严格执行,落实房住不炒和租售并举,很多人曾预测房租上涨是一个必然趋势。百度指数趋势显示,关于“房租暴涨”的热度从八月份开始,起源于媒体对于自如和蛋壳两大中介平台竞价抢房源的报道。随后,各种新闻报道、自媒体文章铺天盖地的涌来,延长性话题经过扩散,“房租暴涨”和“隐形贫困人口”、“P2P暴雷”、“疫苗造假”、“不生二胎要交税”、“长租公寓爆仓”等事件一起,让人们的焦躁情绪在这三伏天里集体性爆发。

据统计,过去一年,在全国的一二线城市中,有13个城市房租涨幅超过20%。成都以30.98%的涨幅位列榜首,深圳紧随其后,涨幅高达29.68%,重庆、西安、天津、合肥等二线城市涨幅全线超越北上广,而北京和广州的涨幅也均超过20%。关于房价暴涨的主要原因有诸多讨论,多数声音将现状归咎于租房市场的垄断化趋势,长租公寓运营商们遭遇了重大的舆论危机,不仅惊动北京多个管理部门,人民日报也发表评论,表示应严控不良中介恶意“炒租”。 

如今,舆论对到底“谁推高了房租”的讨论激战正酣,不承想,远在杭州的长租公寓运营企业鼎家科技突然宣布因经营不善,出现资金链断裂,目前已经被安排进入破产清算程序。

当长租房市场接连出现“竞价”、“爆仓”事件时,人们不禁质疑,这个关系到近2亿人口的租房市场,是否真的能造福于人,还是打算割大家的韭菜。

二、起底长租房市场

1. 租购并举政策促使长租房业务形成新风口

从2015年开始,从中央到地方都出台了多项鼓励租赁业务发展的政策,包括商业用房改租赁可以享受民水民电,给予住房租赁机构或个人税收优惠,推进REITS(房地产投资信托基金)的试点等。2017年,租售同权政策最先在广州开始实施,随后其他城市也开始实施起最新的租售同权政策。

业内人士认为,相关政策的出台,释放出我国住房租赁市场或将迎来黄金发展期的重大信号。万科董事长兼总裁郁亮表示,“购租并举”是建立我国房地产调控长效机制的重要举措,现在发展租赁市场是在“补课”,未来市场前景看好。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,大力发展住房租赁市场,有利于完善我国房地产市场的基础性制度和长效机制,对促进住有所居目标的实现,具有重要意义。

2. 长租房未来发展空间大,吸引资本进入

除了政府对住房租赁的支持,企业对这块蛋糕的热情也空前高涨——住房租赁市场未来发展空间太诱人了。华平投资合伙人丁毅表示,现在中国的住房租赁市场规模接近1.5万亿元,未来几年还会继续增长,五年后甚至可能达到2万亿元。

在长租公寓领域还未出现垄断性龙头的局面下,所有的市场参与者都在竞速赛跑扩大管理规模,抢占市场份额的阶段。据58安居客房产研究院监测显示,截至今年3月,全国范围内长租公寓品牌达1200多家,房源规模逾200万间,主要集中在北京、上海、深圳、广州、杭州、成都等城市。这些区域的租房群体消费能力较高,是品牌化长租公寓的重点对象。截至目前,房企、房地产中介、连锁酒店、互联网创业公司均已涉足住宅租赁市场。

除此之外,金融和互联网巨头等其他新型主体也加入到这场“战役”当中。随着支付宝正式推出信用租房模式、中国银联与沈阳、武汉签署住房租赁服务平台合作协议、京东成为北京住房租赁市场支持平台合作方、建设银行深圳分行联合房企推出可租赁房源,开发了“按居贷”等20多项住房租赁金融产品……自带金融和互联网光环的行业巨头作为新兴力量进入住房租赁市场。

跟随行业巨头步伐,部分长租公寓运营企业也通过“租金贷”等方式向金融机构融资,并玩起了“拿房—出租—租金贷融资—再拿房”的游戏,规模快速扩张。此次这次“爆仓”事件中的鼎家科技,正是采用的这种经营模式。如今,与鼎家科技合作的P2P平台,因其已经为租客向鼎家垫付全额房屋租金,再按月向租客收取房租,与租客一起也成为了受害者。

三、住房租赁市场管理需要人工智能、区块链的参与

1. 智慧管理平台

尽管长租房市场存在乱像需要加强监管,然而政府支持智慧+住房租赁的决心不容置疑。

去年8月,杭州市房管局和阿里巴巴集团达成战略合作,杭州市将借助阿里的技术和资源,打造全国首个“智慧住房租赁平台”。公租房、商租房、开发企业自持房源、中介房源、个人出租房源全部都能纳入平台管理。该平台引入阿里人脸识别系统、淘宝评分体系、蚂蚁金服芝麻信用、阿里云大数据,让杭州人民从此过上“免押金”租房生活,率先进入信用租房时代。

杭州市房管部门相关人士透露,住建部等相关部委希望杭州发挥互联网创新城市的优势,将住房租赁平台打造成全国创新模式的标杆,产品化落地成熟后向全国推广。

2. 智慧公寓

事实上,居住作为建设智慧城市的应用层中的重要一项,其重要性不言而喻,互联网巨头纷纷入局,用自身技术优势让住房体验升级。

AI CITY价值链

2017年,腾讯与南京银城地产合作,打造了全国第一个腾讯智慧青年社交公寓。2018年,腾讯又将它的升级版“人工智能”公寓带到苏州,在苏州打造一款更具科技感的公寓。专注于线上、线下、社交、智能、互动、娱乐、共同兴趣等功能,打破传统公寓封闭、不安全、没有温度的特性,让居住者享受智能化居住空间,同时与邻里产生更多互动。运用物联网技术,腾讯云小微成为一个智能管家,可以与之对话,让它安排订餐、叫车;用微信远程即可启动家居设备,例如遥控摄像头查看情况,或者提前把空调打开,另外,还有智慧物业系统、人脸识别门禁等等。

智能公寓除了以上最基本的万物互联功能,还能够解决人口老龄化所带来的老人独居现象的问题。中国去年年底60岁以上老人占17.3%,据估计,2050年将会达到5亿。随着老龄化社会的到来,AI公寓可能会成为住宅必不可少的存在。

在这一点上,中国公司不妨借鉴一下国外的一些研究成果。比如,加州新创公司 Brain of Things 宣布正在加州 3 地开发“机器人家园”,这些公寓配有大量感测器和自动化灯具和电器,通过电脑服务器收集数据,使用机器学习算法构建行为模型,能够学习、适应居民的习惯和偏好。Brain of Things 的机器人家园配有约 20 个运动感测器,以及灯具、家电、娱乐系统、暖气和空调,连管道都是联网和自动化的,还有宠物专用的自动化监测和喂食系统。居住者可以使用开关,也可以使用语音命令或智能手机应用程序来控制。随着时间累积,公寓会学习一个人的偏好,并尝试预先提供服务。至于隐私问题,卧室里不会有感测器,且每个公寓收集的数据都不会离开建筑物。

如果这种公寓得到普及,或许老人们无需再进入令人排斥的养老院,只用在自己的家里安度晚年。

3. 区块链+公寓

除了AI+公寓外,区块链+公寓也能够帮助解决租房痛点。

今年2月,国内首个区块链租房应用平台在雄安新区上线,蚂蚁金服为其核心区块链技术的提供方。除此之外,中国建设银行、链家等机构参也与了这一租房模式的建设。

雄安“1+1+1”的房屋租赁管理平台模式主要由三大子平台构成,包括租房租赁管理平台、诚信积分系统、区块链统一平台。在这个平台上,挂牌房源信息,房东房客的身份信息、房屋租赁合同信息等,将得到多方验证,不得篡改。另外,该平台并不向公众开放,而是作为一种内部的管理平台。

今年2月10日,河北雄安新区管委会召开研讨会,以住房租赁积分为切入点,探讨住房租赁管理新模式。这意味着在雄安新区,个人将拥有属于自己的租房诚信账户,记录个人租房相关信息。在此基础上,政府进一步引入创新的租房积分规则体系,勾勒出个人在租房领域获得的积分,从而为公共房屋资源分配、社会治理提供坚实的参考依据。

有理由相信,无论是杭州还是雄安新区,这种新型住房租赁管理模式如若成功,将来必会席卷全国。

四、居住升级的公寓目前解决不了租房最大的痛点

目前,无论是从政府城市建设规划、还是企业平台宣传,往往都是积极向上、充满情怀、令人畅享美好的居家生活。智能、便捷、安全、以人为本的住宅固然令人神往,遗憾的是广大群众负担不起。当前最大的矛盾,是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

长租房平台将旧房焕然一新、换上设计时髦的家具、配备管家和保洁服务、甚至着力打造智能化一体公寓时,或许没有想到宣扬了多年的“消费升级”在今年突然变成了“消费降级”。在居民房贷、车贷等贷款负债率变高、经济下行、收入降低后,房租暴涨、某些长租平台恶性竞价、垄断市场的行为必然会引起民怨。

长租公寓的出现,在某种程度上帮助了一部分租房者过上了舒适的生活,但也让一部分人在找房、租房的道路上越走越难。还是那句老话,租房子是用来住的。各品牌花俏的“说辞”,或者有些是说给资本市场听的,对于更多的租客们而言,他们最希望的是能够花合理的钱,获得最有性价比的居家生活而已。

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